Dans le cadre de ses priorités de supervision pour 2025, l'AMF a mené une campagne de contrôles thématiques auprès de quatre prestataires de services d'investissement. Ces contrôles portaient sur les communications adressées aux clients au sujet des SCPI. L'AMF attire l'attention des acteurs de la Place sur cet enjeu majeur de protection des épargnants, dans un contexte de tensions persistantes sur le marché immobilier.
Suite à la dégradation marquée du marché des SCPI observée à partir du second semestre 2023, plusieurs véhicules ont connu des baisses de prix, une détérioration des indicateurs immobiliers, une hausse du risque, un allongement des délais de retrait, voire des difficultés à satisfaire les demandes de retrait. Ces évolutions ont affecté le profil de risque des produits, leur maintien en gamme, leur stratégie de distribution et la qualité de l'information fournie aux investisseurs.
Les contrôles « SPOT » (Supervision des Pratiques Opérationnelle et Thématique) ont été conduits auprès de quatre établissements de tailles et profils différents, couvrant la période du 1er janvier 2022 au premier semestre 2026, avec juillet 2023 comme date charnière. Les thématiques abordées incluaient l'offre de SCPI, les modalités de commercialisation, la documentation précontractuelle et commerciale, la sensibilisation du réseau commercial, l'information des clients en cours de vie du produit, l'évaluation de l'adéquation du conseil, et le rôle de la fonction de vérification de la conformité.
La campagne révèle que si les établissements ont globalement identifié la dégradation du marché des SCPI dès juillet 2023, les conséquences tirées ont été variables. L'AMF note des non-conformités antérieures à cette date, qui ont perduré malgré la concrétisation des risques, rendant les constats particulièrement préoccupants. De nombreux manquements à la réglementation applicable ont été constatés.
Un enseignement majeur concerne l'absence, dans les rapports d'adéquation, d'explications sur la pertinence de l'exposition à une SCPI peu liquide et dévalorisée au regard de la situation du client. La motivation du conseil restait souvent standardisée, sans tenir compte de l'évolution des caractéristiques des produits ni des difficultés spécifiques rencontrées par chaque SCPI.
Parmi les mauvaises pratiques identifiées figurent l'absence de critères formalisés pour la révision de l'offre de produits, l'absence de dispositif attestant de la remise effective des supports commerciaux, l'absence de garde-fous limitant l'exposition des clients aux SCPI par rapport à leur épargne globale, et l'absence d'adaptation de la fonction de vérification de la conformité face à l'aggravation des risques.
Les bonnes pratiques observées incluent le déréférencement de certaines SCPI selon l'évolution de leurs caractéristiques, le choix du service de conseil en investissement comme stratégie de distribution exclusive, l'élaboration d'outils pédagogiques pour le réseau commercial sur les conséquences des tensions de liquidité, et la mise en place de communications régulières aux clients investis sur les évolutions significatives des SCPI détenues.
